흐르는 강물처럼

요즘의 투자는 정보싸움이다.누가 얼마나 많은 투자 정보를 가지고 있고 바뀌는 정책과 트랜드에 대해서 발 빠르게 대응하느냐가 중요한 관건이라고 하겠다.

더군다나 부동산에 대한 투자라면 더더욱 바뀌는 정책과 세금,개발계획,우리 가정의 조건 등을 꼼꼼하게 따져보고 미리미리 준비하는 것이 중요하다.

2009년 4월부터 기존의 청약상품을 통합해서 어떤 종류의 아파트라도 누구나 청약통장에 가입해서 신청을 하면 청약기회가 나오는 종합청약통장이 판매된다고 한다.달라지는 부동산 특히 내 집 마련 정책은 꼼꼼하게 따져보고 변화에 대비해야 하기에 반드시 챙겨야 할 내용들이다.

자….준비 되셨는가? 아파트 한 채 사는 것이 길거리 가다가 진열장에 진열되어 있는 마네킹이 입고 있는 좋아 보이는 옷을 즉석에서 구매하듯이 쉽지는 않다. 따라서 아래의 내용 정도는 밑줄 쫙 그어가면서 알아놔야 하겠다.

이번에 개정되는 새로운 청약통장의 주요 바뀌는 내용을 살펴보면 주택청약종합저축을 신설하여 입주자저축 상품을 다양화한다고 한다는 것이다.

새로운 청약통장은 기존의 「청약저축」에 민영주택 청약이 가능한 「청약 예·부금」 기능을 추가한 종합청약 통장이며, 무주택세대주 여부와 연령에 관계없이 가입할 수 있고, 국민주택 또는 민영주택 중 선택하여 청약이 가능하기 때문에 아파트 청약의 기회가 넓어지고 청약 아파트의 폭도 커진다고 볼 수 있다.

지금은 자신이 원하는 주택 형태(공공, 민영)와 주택 규모에 따라 통장을 따로 가입했지만, 이제는 통장 하나에 청약저축, 예·부금 기능이 모두 통합되는 것이다.

주택청약종합저축은 85㎡이하 공공주택용인 청약저축에다 민영주택 청약용인 청약 예금·부금 기능을 추가한 종합통장으로 주택유무, 연령에 관계없이 가입할 수 있다. 기존 청약통장 가입자의 전환은 불가능하며 기존 통장을 해지한 이후에 새로 가입해야 된다.

납입방식은 매월 2만원이상 50만원 이하 금액을 5천원단위로 납입할 수 있다. 일정금액이 적립되면 민영주택 청약을 할 수 있는 예치금으로 인정된다.

즉,청약저축처럼 매월 일정금액을 납입하여야 하며, 일정금액이 적립되면 민영주택 청약을 할 수 있는 예치금으로 인정하는 예치식을 병행하기 때문에 매월 2만원이상 50만원 이하의 금액을 5천원단위로 납입 가능하나, 주택청약종합저축으로 국민주택 등에 청약할 경우 기존 청약저축 가입자의 순차가 유지될 수 있도록 월 납입액이 10만원을 초과하는 경우에는 최고 10만원까지만 인정한다.

다만, 청약 예·부금 가입자가 주택청약종합저축으로 전환하는 것을 허용 할 경우 기존 예·부금을 유치하고 있는 은행의 급격한 유동성 악화와 청약통장 전환 급증으로 인한 혼란이 예상되므로, 기존 청약저축 및 예·부금 가입자가 주택청약종합저축에 가입하고자 하는 경우에는 기존 통장을 해지하고 신규로 가입하여야 한다.

요즘에는 맞선을 보더라도 꼭 상대방에게 질문하는 것이 있다고 한다.

바로 청약통장의 가입유무인데 가입했으면 어떤 종류의 청약통장에 가입했는지를 알아서 결혼 이후의 내 집 마련을 미리미리 준비한다고 하는데 이 정도로 중요한 주택 청약에 대한 변경사항을 꼭 챙겨서 남들보다 먼저 내 집 마련의 꿈을 이루는 것이 좋겠다.

< 주택청약 종합저축의 질문과 답 >  (국토해양부 보도자료 참조)

- ‘주택청약 종합저축’은 85㎡이하 국민주택 등에 청약이 가능한 청약저축을 기본으로 하고, 민영주택 청약이 가능한 예·부금 기능을 추가한 ‘종합 청약통장’이라고 보시면 되고 현재, 1인 1통장 가입만 허용되어 주택수요자의 청약기회가 제한되는 문제를 개선, 청약기회를 확대하기 위한 것입니다.

그리고, 2007년 이후 지속적으로 감소하고 있는 청약저축, 예·부금 가입자 및 가입금액 감소의 활성화를 기대하기 위함입니다.

참고사항 : * ‘07년 이후 예·부금 가입자 1,115천명, 금액 약 6조원 감소

예부금 가입자수 : 4,803천명(‘06.12말) → 3,688천명(’08.12말)

예부금 가입금액 : 20조6,892억원(‘06.12말) → 14조6,382억원(’08.12말)

- 기존 청약저축은 무주택세대주만이 가입 가능하나, 주택청약종합저축은 무주택 세대주가 아닌 자도 가입 가능합니다.그러나, 기존 청약저축 및 예·부금의 청약자격은 변함이 없으므로 기존 가입자의 기득권은 보호되므로 안심하셔도 좋습니다. 

- 주택청약종합저축은 매월 일정금액을 납입하는 납입식을 기본으로 하고, 예치식을 병행할 계획입니다.일정금액(2～50만원)을 5천원 단위로 2년 동안 적립 시 청약저축 1순위를 부여하고,적립금액이 지역별 예치금액^*을 예치한 것으로 인정될 경우 민영주택 청약 시 1순위를 부여합니다.참고로 청약예금 예치금액(서울시 예시) : 85㎡이하(300만원), 85～102㎡이하(600만원), 102～135㎡이하(1,000만원), 135㎡초과(1,500만원)

-      기존 청약저축은 10만원 한도로 납입하고 있으나, 주택청약종합저축은 최대 50만원까지 납입이 가능합니다.따라서, 2년 이상 경과한 1순위자 선정에서 납입총액을 기준으로 할 경우 순차역전 현상이 발생할 여지가 있습니다.이를 방지하기 위해, 주택청약종합저축 가입자가 85㎡이하 국민주택 등 청약 시 월 납입금액이 10만원을 초과할 경우 최대 10만원까지만 납입금액으로 인정할 계획입니다.참고하세요~

- ‘주택청약 종합저축’은 기본적으로 청약저축 기능에 민영주택 청약이 가능한 예·부금 기능을 추가한 것입니다.따라서, 청약저축 납입방식을 유지하기 위해 한번에 예치된 일정액은 분할 납입금으로 인정하지 않고,매월 일정금액을 납부하여, 납입액이 예·부금의 지역별 예치금에 도달할 경우 예치금으로 인정할 계획입니다.

- 은행 자체의 대출자금으로 활용하고 있는 예·부금의 통장 전환을 허용하여 정부의 주택기금 재원으로 활용하는 것이 당초 예부금 제도 도입취지입니다.

다만, 청약예·부금을 유치하고 있던 은행의 급격한 유동성 악화 및 청약통장 전환 급증으로 인한 혼란을 방지하기 위해 통장전환을 허용하지 않을 예정입니다.

따라서 기존 청약저축 및 청약예·부금 가입자는 기존 통장을 해지하고, 주택청약종합저축에 신규로 가입해야 하며,신규로 가입할 경우 기존 통장의 가입기간, 금액을 인정하지 않을 계획입니다.

- 주택청약종합저축은 1～2인 가구 급증 등 최근 주택수요 변화를 반영하여, 미성년자도 가입할 수 있도록 했습니다.

참고로  (‘85) 1,836천 → (‘95) 3,827천 → (’05) 6,692천 → (‘08) 7,140천(추정)취학·취업으로 인한 독립세대 분리 등 성장과정에서 주택수요에 맞추어 활용할 수 있도록 주택구매에 관한 ‘평생통장’으로 운영할 수 있을 것입니다.

- 미성년자가 가입할 경우 납입횟수 및 청약연령을 제한하여 사회적 형평성 논란을 없앨 계획입니다.구체적으로 보면, 20세 이하 납입횟수는 24회(최고 12백만원)까지만 인정하고, 20세 이후 청약을 허용할 예정입니다.

｢상속 및 증여세법｣에 규정되어 있는 법정 한도 내에서 1순위 통장(최고 12백만원)을 미성년자에게 증여하는 것이므로 형평성 논란을 해소할 예정입니다.

* 상속세 및 증여세법(제53조) : 미성년자는 15백 만원, 성년자는 30백 만원까지 증여세 면제

- 주택청약종합저축은 저축 가입자가 사망한 경우 상속인 명의로만 변경이 허용됩니다.현재 청약저축의 경우 상속인으로의 변경, 배우자로의 변경, 세대주가 변경된 경우 등 일정한 경우 변경이 가능합니다.

청약저축은 세대주가 대표로 청약통장에 가입하는 ‘1세대 1통장’ 원칙이나, 주택청약종합저축은 기존 예·부금처럼 세대주 여부와 관계없이 누구나 1인 1통장에 가입할 수 있기 때입니다.

- 주택청약종합저축으로 조성된 자금은 국민주택기금으로 편입·관리되기 때문에, 일단 2012년까지 기금수탁은행^*으로 지정된 5개 은행에서 통장상품을 취급하도록 할 예정입니다.현재 국민주택기금 수탁은행은 우리, 하나, 기업, 신한, 농협입니다.기타 은행은 2013년 이후 기금수탁은행으로 지정^*되면 통장상품을 취급할 수 있습니다.

- 주택청약종합저축은 기본적으로 청약저축의 기능을 갖고 있으며, 조성된 자금도 기금으로 활용되므로 현재의 청약저축과 동일한 수준의 이자율을 지급할 예정입니다.주택공급규칙 제5조의2에서는 청약저축을 해지하는 경우 이자율에 대해 규정하고 있는데요.1년 미만 기간 내 해지 시 2.5%, 1～2년 기간 내에 해지 시  3.5%, 2년 이상 지난 후 해지 시 4.5% 입니다.

- 주택청약종합저축을 신설을 위한 주택공급규칙 개정안은 ‘09.3월 개정·공포될 예정이며,통장 개발을 위한 각 은행 및 금융결제원의 시스템 개발 및 연계작업을 완료할 경우 빠르면 올 ‘09.4월 출시를 목표로 하고 있습니다.

- 출처 : 한국경제

- 주식시장 급등락이 이어지는 과정에서 묵묵히 시장을 바라보는 투자자의 선택에 주목 필요

- 균형에 대한 믿음을 가지고 쏠림의 반대편에 서서 안전마진을 곰곰히 계산하며 시간을 살 시기를 저울질 하는 침착함이 요구되는 상황

- 급락의 공포 속에 우리 주식시장 안전마진은 크게 확대된 가운데 가격보다는 시간과의 싸움이 필요한 국면으로 진입

- 안전마진이 큰 주식으로는 용기 있는 접근을 고려할 시점

상상 가능한 모든 說이 난무하는 주식시장, 패닉 상황에서 늘상 있는 현상

주식시장 급등락이 10월말인 현재까지도 이어지고 있다. 하루 주식시장 변동폭도 여전히 크다. 가장 큰 이유는 공포감, 즉 불안심리다. 주식시장 주변은 시끌벅적하다. 확인되지 않은 상상 가능한 온갖 說이 난무하며 불안심리가 가라앉지 않고 있다. 주식시장 패닉 과정에서 늘상 있는 일이긴 하지만 확대 재생산을 통해 그 악영향이 과대 포장되고 있는 느낌이다.

묵묵히 시장을 바라보는 투자자의 선택

그런 와중에 묵묵히 시장을 응시하는 시선도 있다. 격랑의 한 가운데에서도 중심을 잡고 있는 것이다. 이들의 선택은 대개 이렇다. 균형에 대한 믿음을 가지고 쏠림의 반대편에 서서 안전마진을 곰곰히 계산하며 시간을 살 시기를 저울질 하는 것이다. 현재가 긴 안목으로 보면 주식을 사는 가장 좋은 기회국면이라고 말하는 버핏과 같은 투자자가 바로 묵묵한 투자자의 전형이다. 위기가 곧 기회라는 것이다. 장기 인덱스 펀드에서 탁월한 성과를 거두고 있는 뱅가드 그룹의 존 보글 역시 말을 아끼다 ‘장기적 시각의 가치에 대한 격찬’이라는 인터뷰를 통해 “주식시장에 돈을 넣을 시기가 왔다”고 언급했다.

1. 균형에 대한 믿음을 갖고 쏠림의 반대편에 선다

묵묵히 시장을 바라보는 투자자의 제 1 선택은 ‘균형에 대한 믿음을 가지고 쏠림의 반대편에 선다’는 것이다.

어떤 사회현상도 종국적으로는 균형으로 회귀한다. 따라서 균형으로부터 심한 이탈이 발생하였을 경우 이들에게는 그것이 곧 위기이고 기회가 된다. 최근 글로벌 주식시장 급락은 분명 원인이 존재하지만 현상적인 측면에서는 비정상, 불균형이다. 물리적인 시간이 필요하지만 언젠가는 균형, 정상으로 회귀할 수 밖에 없다.

통상 불균형, 비정상이 심화될수록 심리의 쏠림도 강화되는 경향을 보인다. 현재 글로벌 금융시장에 가득한 우려, 불신은 쏠림의 극단을 보여 준다. 중요한 것은 쏠림의 편에 설 경우 대체로 성과를 얻을 수 없다는 점이다. 지난해 10월 이후 주식시장에서 쏠림의 결과가 어떻게 나타났는지 우리들은 분명히 보았다. 현재는 다른 방향에서 쏠림이 나타나고 있다. 반면교사의 교훈을 안다면 쏠림에서 벗어나 있을 필요가 있다. 이와 관련, 버핏은 “다른 사람이 탐욕스러울 때 두려워하고, 두려워할 때 탐욕스러워지라”고 말하고 있다.

2. 안전마진을 측정한다

묵묵히 시장을 바라보는 투자자의 제 2 선택은 ‘안전마진을 항상 곰곰히 생각한다’ 는 것이다.

어떤 자산의 가치가 급락하면 반대로 밸류에이션 측면의 매력은 확대된다. 이른바 안전마진(돈을 잃지 않을 가능성, 기업의 가치 대비 주가의 괴리)이 확대되는 것이다. 가치파괴형 기업이 아니라면 주가가 하락할수록 안전마진은 확대된다.

안전마진을 측정하는 대표적인 지표로 PBR(주당순자산 비율)을 들 수 있는데, PBR이 중립적인 수준이라고 볼 수 있는 1에서 멀어질수록 안전마진은 확대되는 것이다. 주가 급락은 현실적, 심리적 충격을 가중시키지만 반대로 안전마진(매력도)을 확대시키는 결과도 수반한다. “안전마진이 확대될수록 주가의 저점은 그만큼 가까워져 있다.”

3. 시간을 산다

묵묵히 시장을 바라보는 투자자의 제 3 선택은 ‘시간을 산다’ 는 것이다.

안전마진이 의미 있는(매력적인) 수준으로 하락했다고 주가가 본격적으로 회복되고 상승하는 것은 아니다. 안전마진의 판단의 기준은 한 점(Point)이라기보다는 일정 범위(Range)이기 때문이다. 결국 안전마진을 산다는 것은 일정 부분은 시간을 산다는 것을 의미한다. 잃을 가능성을 최소화함으로써 보다 편안한 마음으로 시간과의 싸움을 즐길 수 있는 여유를 갖는 것이다. “가치를 향해 나가가는 항해는 즐겁다.”

급락의 공포 속에 우리 주식시장 안전마진은 크게 확대

종합주가지수 1000P 가 붕괴되는 등 급락의 공포가 드리우고 쏠림이 강해지는 과정에서 우리 주식시장의 안전마진은 크게 확대돼 있다. 주식시장 PBR이 0.8배 수준까지 하락하고, PER이 7.2배까지 하락하는 과정에서 주식 기대수익률은 14%까지 확대돼 있다.

컨센서스가 존재하는 370개 주식을 기준으로 할 때, PBR이 1 미만인 주식의 수가 250개를 넘는다. 0.5배 미만의 주식수만도 154개에 이르고 있다. 주식시장 급락 과정에서 안전마진이 큰 폭으로 빠르게 확대돼 있는 것이다. 경기, 기업이익 등 남아 있는 불확실성으로 인해 시장을 사기에는 여전히 고민이 있디. 그러나 개별 주식은 상당히 리스크가 줄어든 상황이다.

가격보다는 시간과의 싸움이 필요한 국면으로 진입

주식시장 하락폭을 고려하더라도 이제는 추가적인 조정 가능성이 크게 줄어든 가운데 가격보다는 시간과의 싸움이 필요한 국면으로 진입해 있다.

종합주가지수는 현재 지난해 10월 31일 고점 대비 54% 가량 하락해 있다. 1989년 이후 5차례 주식시장 하락국면과 비교할 때, 그 속도 면에서는 가장 빠르다. 하락률에 있어서도 73% 가량 하락한 외환위기 당시를 제외하면 엇비슷한 조정이 진행된 상황이다. 물론 외환위기 당시와 같은 주가 흐름이 재현될 가능성을 배제할 수는 없다. 그러나 현재 조정률이 당시의 75% 수준에 이르고 있다는 점에서 공포에 질리기보다는 반전의 가능성을 열어 둘 상황이다.

하락국면 이후 진행된 반등국면을 보면 보다 명확해진다. 각 하락국면 이후 6개월 동안 주가 흐름을 보면 평균 66.2%가 상승했다. 상당히 빠르게 주가 회복이 나타났음을 보여주는 것이다. 하락이 빠르고 크게 진행되었던 경우 상승도 빠르고 강하게 진행되는 흐름으로 나타났다. 특히, 외환위기 이후 6개월간 종합주가지수는 100% 넘게 상승했다. 여기에서 그치지 않는다. 이후에도 상당 기간 상승세를 이어갔다.

충분한 안전마진이 확보된다면 일시적으로 손실 영역에 머물 수 있지만 결국은 빠른 주가 회복이라는 흐름으로 이어지며 기대 이상의 성과를 얻을 수 있는 것이다. 밸류에이션 지표를 통해 안전마진을 측정한다면 현재는 시간과의 싸움을 언제쯤 시작할 것인가 고민하는 영역이다.

 

최대 위협요인인 글로벌 금융시장 불안, 정점은 지나고 있는 상황

글로벌 주식시장 급락의 가장 큰 원인이었던 금융시장 불확실성 역시 정점을 지나고 있어 안전마진에 대해 보다 편하게 고민을 할 수 있는 여건이 만들어지고 있다. 우리 금융시장 불안이 계속되고 있는 것과는 대조적으로 미국을 중심으로 선진국 금융시장 불확실성은 진정 국면에 진입하고 있다.

달러화 유동성 경색이 완화되며 리보금리가 하향 안정화되고 있고, CP 시장을 중심으로 기업금융 시장의 경색도 완화되고 있다. 무제한 유동성 공급, 금리 인하 등 글로벌 공조의 효과가 점차 가시화하고 있는 것이다. 이머징 금융시장 불안이 복병으로 등장하고 있으나 IMF를 중심으로 이머징국가 유동성 경색을 지원하기 위한 프로그램이 진행되고 있는 만큼 전반적인 불확실성은 정점을 지나고 있는 것으로 봐야 할 것이다.

경기, 기업이익에 대한 우려는 아직 남아 있지만…

지난 1년 2개월간 글로벌 주식시장 및 금융시장을 공황상태에 빠지게 한 금융시장 불확실성이 확산, 전이 과정을 통해 정점을 지나고 있는 만큼 금융시장 안정 가능성은 상당히 높아졌다. 그러나 모든 것이 다 해결된 것은 아니다. 상당 기간 동안 경기침체 및 기업이익 부진과 씨름을 해야 하기 때문이다. 추세적인 측면에서 금융시장이 안정화되고 주식시장이 그 방향을 틀기에는 아직 난관이 많다. 금융시장을 보더라도 향후 크고 작은 파장은 계속될 것이다. 좀 더 마음 고생을 할 수 있다.

안전마진이 큰 주식으로는 용기 있는 접근을 고려할 시점

그러나 앞서 언급한 바와 같이 비정상적 주가 하락으로 안전마진이 크게 확대된 주식으로는 용기 있는 접근을 고려, 시도할 시점이다. 다만 경기, 기업이익에 대한 우려, 금융시장 불확실성으로 인한 크고 작은 파장 등을 감안할 때, 몇 가지 기준에 따른 선별적인 접근이 요구된다. 아래 기준에 충족된다면 시간과의 싸움을 즐길 수 있을 것이다.

1. 영업 현금 흐름이 당기 순이익을 초과하는 기업 : 금융시장의 불확실성이 완전히 해소되지 않은 상황에서 영업 현금 흐름은 회사의 생존 및 성장 잠재력을 나타내는 대표적 지표. 영업 측면에서 회사의 경쟁력, 불황 극복 능력이라고 할 수 있음. 영업 현금 흐름이 당기 순이익을 초과하는 경우 회계상 이익에 비해 실제 발생하는 현금흐름이 우수하다는 점에서 금융시장 경색 국면에서 차별성 부각

2. 부채비율 100% 미만, 차입금/ 자기자본 50% 미만 기업 : 유동성 경색 국면, 금리 상승 국면에서 계속 기업으로 생존 가능성을 나타내는 지표

3. 금융자산/차입금 이 1 이상인 기업 : 차입금 상환 요구에 응할 수 있는 유연성을 나타내는 지표.

4. 상대적으로 높은 시장 점유율을 보유한 필수재 생산 기업 : 국내 및 글로벌 시장에서 시장 점유율이 높고 필수재적 성격을 지닌 기업. 금융경색, 경기침체기에 방어력이 우수한 가운데 반전, 회복 국면에서 주도주 부상 가능성

5. 금융주 및 건설주에 대한 시각은 당분간 보수적으로 유지 : 글로벌 금융시장 불안의 진원지인 금융, 건설주의 경우 상당 기간 상대적으로 부진한 흐름을 보일 가능성이 크다는 점에서 신중한 접근 필요

6. 제조업, 우량주에 집중 : 상대적으로 제조업이, 그 가운데서도 우량주에 대한 관심이 집중될 가능성 고려

이 글을 마치는 시점에서 반가운 소식이 접합니다. 한, 미 통화 스왑 계약 체결로 달러화 경색 해소, 환율 안정이 기대됩니다. 10월 중순 이후 금융시장 불안의 정점에 달러화 경색, 환율 상승이 자리했다는 점에서 외환시장 경색 해소, 환율 하락은 금융시장 전반의 안정성을 높여줄 것으로 예상합니다. 주식시장 역시 안정화 및 반등의 모멘텀을 확보했다고 생각합니다. 그간 급락으로 인한 상처가 부분적이나마 치유될 수 있기를 기대해 봅니다.